Uma enxurrada de listagens em muitos mercados imobiliários canadenses está dando aos compradores que podem qualificar sua escolha e forçando alguns vendedores a serem criativos para fechar um negócio.
Um excesso de condomínios em Toronto, por exemplo, significa que alguns vendedores têm de recorrer a estratégias pouco ortodoxas para conseguir um dos poucos potenciais compradores no mercado.
Davelle Morrison, corretora imobiliária em Toronto, diz que um de seus clientes recentemente fez uma “oferta reversa” para conseguir a venda de um condomínio.
Como Morrison disse ao Global News, a unidade tinha alguns compradores interessados, mas as partes não conseguiram chegar a um acordo sobre o preço. Depois de mais três semanas, ela sugeriu que seu cliente voltasse a um comprador cuja oferta havia rejeitado inicialmente e sugerisse que agora estaria disposto a aceitar um preço mais baixo.
“Fizemos uma oferta para eles e houve um pouco mais de negociação”, lembra Morrison.
“E acho que desta vez, como a propriedade estava no mercado há mais tempo, havia um pouco mais de vontade de trabalhar com qualquer uma das partes, e conseguimos fechar um acordo e deixar ambas as partes felizes.”
Embora a concorrência por casas no mercado ainda possa ser acirrada, provocando guerras de licitações para algumas propriedades muito procuradas, Morrison diz que é “muito mais difícil” no mercado de condomínios. Em alguns casos, diz ela, é difícil conseguir até mesmo exibições em condomínios em Toronto no momento.
Embora Morrison não ache que as ofertas reversas sejam comuns, ela argumenta que muitos vendedores terão que pensar fora da caixa para conseguir uma oferta.
“As pessoas estão definitivamente mais abertas à criatividade para conseguir vender aquele condomínio, porque neste momento o mercado de condomínios está cheio de grilos”, diz ela.
Impacto tardio do corte da taxa
As vendas de casas caíram mês a mês em maio em nível nacional, disse a Associação Canadense de Imóveis esta semana, mesmo com alguns mercados de destaque, como Calgary, Edmonton e Saskatoon, continuando a ver a atividade aumentar.
Mesmo que os compradores não apareçam na maioria das cidades canadenses, os vendedores certamente estão. No início deste mês, havia cerca de 175.000 anúncios de propriedades ativas em todo o Canadá, um aumento de 28,4% em relação ao ano anterior, de acordo com o CREA.
Notícias e insights financeiros entregues em seu e-mail todos os sábados.
Em toda a área metropolitana de Toronto, existem cerca de 24.000 unidades, incluindo condomínios e casas isoladas, à venda – um máximo em 14 anos, de acordo com uma análise de Hanif Bayat em Wowa.ca.
As listagens ativas de unidades de condomínio em Toronto estão em níveis recordes ou perto deles, observa John Pasalis, presidente da Realosophy Realty.
Mas esse excesso de oferta ocorre à medida que os compradores permanecem fora do mercado. Apesar de um corte inicial da taxa de juros por parte do Banco do Canadá no início deste mês, os custos dos empréstimos permanecem elevados e a barreira para se qualificar para uma hipoteca continua a fazer com que muitos canadenses deixem de ter casa própria.
“As taxas ainda estão muito altas para alimentar a demanda e ver os compradores entrando correndo”, diz ele.
Representantes do CREA disseram no início desta semana que estavam esperançosos de que o corte de um quarto de ponto do Banco do Canadá marcaria o ponto de viragem no avanço da correção imobiliária, onde os compradores sairiam da margem para estimular o mercado mais lento no outono.
Mas os potenciais compradores de casas que responderam às recentes sondagens da Ipsos realizadas exclusivamente para a Global News indicaram que seriam necessários mais de 25 pontos base de flexibilização antes de estarem dispostos a voltar à luta.
Cerca de 63% dos não-proprietários que responderam à pesquisa disseram que permaneceriam à margem até verem cortes mais acentuados nas taxas de juros.
As barreiras para os proprietários são particularmente severas para os compradores de casas pela primeira vez, muitos dos quais estão de olho em condomínios básicos se estiverem morando nos mercados imobiliários mais caros do Canadá, como Toronto e Vancouver.
O corretor de imóveis Desmond Brown, com sede em Toronto, disse ao Global News que a confiança ainda não existe para os possíveis compradores, fazendo com que os vendedores de condomínios mantenham as propriedades por mais tempo – três semanas a um mês é típico no mercado atual, diz ele.
Por causa disso, Brown está sugerindo que os clientes vendam suas propriedades primeiro, antes de sair em busca da próxima casa.
As coisas poderão mudar nos próximos meses se houver mais cortes nas taxas de juros por parte do Banco do Canadá – a próxima decisão está prevista para 24 de julho – e os compradores ficarem mais confiantes em experimentar o mercado, observa Brown.
“A queda pode aumentar. Então, o que estamos dizendo aos nossos clientes é que sejam pacientes”, diz ele.
Oportunidades de negócios neste verão
O CREA mostra que os preços das casas estavam “deslizando lateralmente” na maioria dos mercados do país em maio.
Em Toronto, os preços mantêm-se em grande parte em torno das expectativas dos compradores, diz Morrison, com mais poder do lado dos compradores do que o frenesim do mercado da era pandémica.
“Eu diria que durante o último ano, estivemos realmente em um mercado de compradores, onde os compradores são realmente capazes de fazer um pouco de negociação onde não eram capazes de fazer isso antes”, diz ela.
O mercado de condomínios na região metropolitana de Vancouver também está enfrentando uma desaceleração, com as vendas de casas tipo apartamento caindo quase 23% ano a ano em maio, de acordo com o conselho imobiliário local.
Mas as listagens de vendas para ativos em Vancouver permanecem acima da marca de 20 por cento, o que o Conselho Imobiliário da Grande Vancouver disse que historicamente aponta para uma pressão ascendente sobre os preços.
No entanto, o aumento dos stocks pode ser uma vantagem para os compradores que se possam qualificar neste verão, de acordo com Andrew Lis, diretor de economia e análise de dados da REBGV.
“Até recentemente, os preços subiam modestamente em todos os segmentos de mercado. Mas com o aumento dos níveis de stocks e a diminuição da procura, os compradores que têm estado à espera de uma oportunidade poderão ter mais sorte este Verão, mesmo que os custos dos empréstimos continuem elevados”, disse ele no relatório de vendas de Maio do conselho.
Pasalis diz que muitos dos vendedores no mercado de condomínios de Toronto neste momento são investidores, muitos dos quais não conseguem aumentar os aluguéis para manter o fluxo de caixa positivo diante dos custos de empréstimos ainda elevados.
Ele acrescenta que se as cotações continuarem a subir em Toronto, alguns vendedores poderão ficar impacientes e fazer cortes mais acentuados no preço para conquistar os compradores no mercado, exercendo alguma pressão descendente sobre os valores das casas.
“O estoque aumenta e então você começa a ter um ou dois vendedores simplesmente jogando a toalha e dizendo: 'Quer saber, não quero esperar mais por esse preço. Vamos apenas descarregá-lo'”, diz Pasalis.
Mas ele também adverte que, se os preços caírem, isso tende a ser mais gradual do que o tipo de valorização que os valores das casas vêem na subida.
“Os preços tendem a permanecer rígidos durante a queda no mercado imobiliário”, diz Pasalis.
Shaun Cathcart, economista sênior do CREA, disse ao Global News esta semana que, apesar da oferta habitacional relativamente robusta no mercado neste momento, os níveis de estoque ainda estão abaixo das médias históricas anteriores à pandemia.
Nacionalmente, o Canadá tinha 4,4 meses de estoque em maio, de acordo com o CREA. Isso representa um aumento em relação aos 4,2 meses de abril e a marca mais alta desde o outono de 2019, antes da pandemia de COVID-19. Mas isso ainda está abaixo da média de longo prazo para a medida de cinco meses.
Com o rápido crescimento da população do Canadá e as expectativas de que mais cortes nas taxas estejam a caminho este ano, Cathcart acredita que os níveis de oferta atingiram o pico no ciclo.
Se mais compradores saírem da margem e começarem a competir por propriedades, o estoque terá uma tendência de queda e os preços poderão subir após mais alguns cortes nas taxas, argumenta Cathcart.
“Se você quiser entrar no mercado agora, poderá encontrar alguns negócios antes que todos os outros comecem a voltar”, disse ele.
— com arquivos de Anne Gaviola e Kyle Benning da Global News
